“Debiéramos poder financiar la recuperación del patrimonio con el creciente interés del sector inmobiliario en desarrollar proyectos más atractivos”.
Las ciudades son cultura viva porque las transformamos y adaptamos continuamente para que sean más funcionales a nuestras necesidades; en ese proceso, preservamos ciertos espacios y edificaciones con valor histórico y simbólico para las generaciones futuras. En el Perú, es el Ministerio de Cultura (MINCUL) la entidad responsable de velar por nuestro patrimonio, asumiendo una labor sumamente compleja, pues implica identificar las diferentes manifestaciones culturales (materiales e inmateriales) y garantizar su adecuada preservación.
Por otro lado, si bien todos los bienes prehispánicos son propiedad del Estado (Ley 28296), gran parte del patrimonio edificado posterior a dicho período es de propiedad privada, por lo que corresponde a sus propietarios tomar acción sobre su preservación y mantenimiento. Esta no es una acción sencilla, pues el costo de restaurar un edificio histórico es mucho mayor que una obra convencional, y los tiempos de gestión de las licencias suelen ser mucho más largos y complejos. Todo ello se carga sobre los hombros de los propietarios quienes, además, no tienen mayor compensación que ciertas bonificaciones impositivas. Asimismo, debemos sumar los problemas de titularidad de muchos de los inmuebles históricos, lo que dificulta aún más cualquier tipo de actuación. El resultado de esta situación es el que vemos en las diferentes ciudades del país, donde la mayor parte del patrimonio virreinal y republicano se encuentra en condiciones precarias, y en riesgo de colapso.
Pareciera que el destino del patrimonio urbano estuviera escrito, pero la realidad es que en diversos países se ha podido superar esta situación combinando facilidades para el saneamiento de los inmuebles con un instrumento denominado Derechos Adicionales de Edificación Transferible (DAET). Este consiste en reconocer y facultar la venta del potencial constructivo que no se estaría pudiendo aprovechar por la condición patrimonial impuesta, para ser aplicado en otros predios por encima de los parámetros vigentes, hasta un máximo previamente determinado. Encontramos muy buenos ejemplos de esto en ciudades como Nueva York, Chicago, Ciudad de México y Sao Paulo.
En el Perú, se utilizó por primera vez y con éxito en el distrito de Miraflores, donde mediante el Programa de Conservación de Casonas (2012) se consiguió recuperar la totalidad de las edificaciones inscritas. A partir de esta experiencia, el MINCUL, creó el programa piloto Altura para la Cultura (2017) para las ciudades de Trujillo, Arequipa e Iquitos. En el 2021, la Municipalidad de Lima publicó la Ordenanza 2384, que promueve su aplicación en el Centro Histórico de Lima en el marco del Plan Maestro, y en el 2022 se publicó el reglamento. A la fecha no se ha conseguido implementar. En paralelo, nuestras municipalidades incrementan de manera gratuita los metros cuadrados que se podrían construir en los predios mediante los cambios y reajustes de zonificación, generando ganancias extraordinarias a los propietarios sin ninguna contraprestación a la ciudad. ¿No sería más inteligente conectar ambos mecanismos?
En el marco de la planificación urbana, debiéramos poder financiar la recuperación del patrimonio con el creciente interés del sector inmobiliario en desarrollar proyectos más atractivos que busquen atender la demanda de vivienda social, orientando las inversiones hacia zonas con usos obsoletos y un gran potencial de desarrollo. En el caso de Lima, estas zonas han sido identificadas en el Plan de Desarrollo Metropolitano al 2040 como áreas para planes específicos. Dichos espacios son principalmente zonas industriales y grandes predios rústicos que han quedado en medio de la ciudad, y que hoy necesitan de una reglamentación especial que habilite un mejor y mayor aprovechamiento con la incorporación de vías, parques y equipamientos. En paralelo, el MINCUL, ha presentado una propuesta de modificación del reglamento de la Ley General de Patrimonio que busca agilizar los procesos técnicos asociados a los proyectos sin descuidar su protección, demostrando que hay un importante cambio de visión en el sector.
Esta es la oportunidad de reescribir el destino de nuestro patrimonio, utilizando las normas, los planes y la experiencia para convertir nuestras ciudades en verdaderas “potencias” del urbanismo mundial.
Fuente: El Comercio – Aldo Facho Dede / Urbanista